Résidence principale ou secondaire qui devient louée : attention à l’ordre du prêt.
Les situations où la question se pose sont toujours les mêmes. Dès lors que vous vous décidez à louer un bien immobilier alors que le projet initial était différent, vous allez être confronté à cette situation. Une personne qui achète sa résidence principale et décide de la louer : l’ordre du prêt est « acquisition résidence principale » et non pas « locative ». Idem pour une résidence secondaire achetée avec emprunt qui est finalement louée. Que le changement ait lieu juste après achat ou plusieurs années après, la problématique arrive : si vous louez un bien et que l’ordre du prêt bancaire ne précise pas que c’est un achat immobilier à destination locative, c’est un problème.
Déduction des intérêts sur du locatif : que disent les textes sur l’ordre du prêt?
Il nous apprend qu’on peut déduire les intérêts du prêt bancaire si l’emprunt a été fait pour acquérir (ou construire ou réparer ou conserver ou encore améliorer) un bien donné en location. Il est écrit noir sur blanc : « les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas en principe admis en déduction« .
C’est donc limpide : vous avez un risque de redressement fiscal si vous déduisez les intérêts du prêt alors que l’objet de ce dernier ne mentionne pas que le bien immobilier est loué.
Déduire les intérêts sans avoir le bon objet sur le prêt immobilier : les exceptions.
Les deux exceptions les plus courantes.
Le premier cas, si votre résidence principale est louée MAIS que cela fait suite au fait de quitter son emploi pour un autre avec changement de région, il y’a exception. Vous pouvez alors déduire les intérêts du prêt du bien loué malgré que l’ordre soit « acquisition de la résidence principale ». On voit bien à travers la précision de cet exemple qu’il y’a un vrai risque pour les autres situations.
Le second exemple arrive si vous faites un prêt substitutif. Ce dernier a vocation à payer le prêt initial qui a servi lors de l’achat du bien immobilier. Le prêt substitutif n’aura pas le bon ordre puisqu’il sert à rembourser un prêt et non pas à acquérir une résidence locative. Pour autant, le fisc accepte que les intérêts soient déductibles.
Redressement du fisc si l’ordre du prêt bancaire ne précise pas l’aspect locatif : quels risques?
En imaginant que le fisc vienne faire un redressement, il va reconstituer la déclaration d’impôt en enlevant les intérêts et frais relatifs au prêt déduits à tort. Il faudra alors payer l’impôt qui ne l’a pas été. A cela s’ajoutera des intérêts de retard de 0.2% par mois et une majoration de 10% (vous pouvez essayer de demander une remise de la majoration).
Source : Corrigetonimpot.com
