La loi Climat & Résilience, fruit des discussions de la Convention citoyenne pour le climat, s’avère être un texte majeur pour tous les propriétaires actuels et futurs. Cette loi ambitionne de rendre l’écologie plus présente dans nos vies de tous les jours. Qu’en est-il alors de ses répercussions sur l’immobilier ? Voici un décryptage.
Les objectifs de la Loi Climat & Résilience sur le parc immobilier
Promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021 (loi n° 2021-1114), cette loi, dédiée à la lutte contre le changement climatique, s’inscrit dans une démarche globale pour la transition écologique. L’importance de l’immobilier dans cette transition est indéniable. Comme le précise la FNAIM, “Le bâtiment représente en effet 44 % de l’énergie consommée en France, surpassant largement le secteur des transports à 31,3%, et contribue à 22% des émissions de gaz à effet de serre, soit plus de 123 millions de tonnes de CO2 chaque année”.
Face à ces chiffres alarmants, la finalité de la loi est claire : inciter les propriétaires à moderniser leurs biens. Cette modernisation a pour cible principale les logements considérés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire les plus énergivores, avec l’ambition qu’ils soient intégralement rénovés d’ici une décennie. Ces mesures visent non seulement à réduire les émissions nocives mais également à réaliser des économies sur le long terme, tout en améliorant le confort de vie des habitants.
Le DPE : un outil capital
Pour atteindre ces objectifs de rénovation énergétique des bâtiments, la loi climat et résilience s’articule autour d’un outil clé incontournable : le diagnostic de performance énergétique (DPE). À cet effet, de nombreuses modernisations ont été apportées à ce dernier, en faisant le fondement des mesures adoptées.
Ainsi, il est important de comprendre que le DPE joue un rôle déterminant dans les implications de la loi pour les propriétaires-vendeurs et bailleurs. En effet, selon l’étiquette attribuée à votre logement, différentes mesures, plus ou moins contraignantes, s’appliqueront.
Le DPE est requis lors de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, ainsi qu’à la signature d’un contrat de location. Il incombe au propriétaire de le prendre en charge et de l’initier. Il est donc crucial de ne pas négliger cette étape et de bien préparer son DPE.
Le site du gouvernement propose une infographie détaillée offrant de précieux conseils et regroupant tous les éléments essentiels à prendre en compte. De plus, pour assurer la fiabilité de votre DPE, assurez-vous que votre diagnostiqueur possède une certification en vérifiant sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
L’importance du DPE dépasse sa simple fonction d’information. Il est le reflet de la performance énergétique de votre bien et aura désormais un impact significatif sur la perception des acheteurs ou locataires potentiels. Une bonne performance énergétique peut valoriser votre bien, tandis qu’une performance médiocre peut nécessiter des travaux de rénovation pour le rendre plus attrayant.
En conséquence, choisir un diagnostiqueur compétent et certifié est capital pour obtenir une évaluation précise et fiable.
Les modernisations du DPE
Dans le contexte actuel de transition énergétique, le DPE, tel que nous le connaissons actuellement, ne sera plus en vigueur après le 31 décembre 2024. Il sera alors totalement supplanté par sa mise à jour introduite dès le 1er juillet 2021, comportant plusieurs améliorations majeures :
- Un DPE opposable et contraignant : Le DPE perd son caractère purement informatif pour devenir juridiquement opposable et contraignant. Cela donne désormais le droit aux acheteurs ou locataires de demander réparation pour tout manquement aux obligations du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021.
- Une méthode de calcul unifiée : Mise en place d’une formule de calcul homogénéisée qui englobe la consommation énergétique associée aux cinq principaux usages énergétiques de l’habitation, notamment le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, l’éclairage, et les auxiliaires tels que les VMC et systèmes de chauffage.
- Prise en compte de la localisation du bien : L’attribution de l’étiquette énergétique tiendra désormais compte de la situation géographique du logement. Par conséquent, les seuils des étiquettes E, F et G pourront fluctuer en fonction du département ou de l’altitude du bien.
- Une étiquette unique : L’innovation réside dans l’instauration d’une seule et unique étiquette regroupant la consommation énergétique et les émissions de CO2, aussi bien pour les transactions à la vente qu’à la location. La validité de cette étiquette est fixée à 10 ans. Lors de la comparaison, c’est l’étiquette la moins avantageuse des deux qui sera mise en avant sur le DPE.
Cette transformation du DPE n’est pas simplement administrative. Elle souligne une volonté de mieux informer les futurs acheteurs ou locataires sur la performance énergétique du bien, tout en mettant davantage de responsabilité sur les épaules des vendeurs et des diagnostiqueurs. C’est un pas important vers une habitation plus durable et respectueuse de l’environnement.
Une classification : Basse consommation et passoire thermique
L’essence même du DPE réside dans sa classification. Cette classification se base sur des critères précis de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre, qui déterminent l’étiquette de performance attribuée à chaque bien.
Chaque logement reçoit une note, allant de A à G, reflétant sa « valeur verte » ou sa performance environnementale. Les logements classés A ou B sont reconnus comme des bâtiments à basse consommation énergétique. Ils s’alignent parfaitement avec les ambitions définies par la loi climat et résilience. Les notes A et B symbolisent désormais la qualité et la décence d’un logement, témoignant d’une excellente « valeur verte ».
Inversement, les logements classés F et G sont identifiés comme des « passoires thermiques ». Leur faible isolation et leur forte consommation d’énergie les rendent particulièrement peu performants. Dans le cadre de la transition écologique, la loi climat et résilience a pour ambition de minimiser la présence de ces logements au sein du parc immobilier français. Ces biens sont donc les plus concernés par les nouvelles régulations introduites par cette loi.
Pour les logements classés entre C et E, l’objectif sera de s’approcher progressivement des standards A et B grâce à des rénovations ciblées. Ces améliorations, tout en étant bénéfiques pour l’environnement, apportent également un confort accru aux occupants, notamment en termes d’isolation thermique et acoustique.
Les implications pour les propriétaires bailleurs
Pour le propriétaire-bailleur, la consommation énergétique de son bien est devenue un critère essentiel pour sa mise en location. Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation en faveur de la transition écologique nationale, deux mesures majeures ont été adoptées.
Depuis le 25 août 2022, il est interdit aux propriétaires de logements classés F et G d’augmenter le loyer de leur bien en location, à moins d’avoir effectué des travaux de rénovation énergétique permettant d’obtenir une classification meilleure. A cet effet, la loi introduit la notion de rénovation énergétique performante pour les propriétaires (expliquée ci-dessous). Si ces travaux ne sont pas réalisés, le loyer demeurera gelé.
En outre, la loi interdit progressivement la mise en location de logements considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire ceux ayant une étiquette comprise entre E et G. Ces logements seront peu à peu jugés comme indécents au regard de la loi, rendant leur location illégale. De surcroît, les locataires auront le droit d’exiger de leur propriétaire la réalisation de travaux d’amélioration énergétique. Des dispositifs d’information, d’incitation et de contrôle seront mis en place pour soutenir ce droit au bénéfice des locataires. D’ici 2028, environ 5,2 millions de logements pourraient être exclus du marché locatif en l’absence de travaux de rénovation.
Le calendrier des interdictions est le suivant :
- À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location.
- À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F et G ne pourront plus être loués.
- Et dès le 1er janvier 2034, la location des logements classés E, F, et G sera proscrite.
Il est donc crucial pour les propriétaires de bien anticiper ces échéances et de planifier les travaux nécessaires pour rester conformes à la loi et assurer la pérennité de leurs investissements immobiliers.
Une rénovation énergétique performante
Qu’entend-on précisément par « rénovation énergétique performante »? La loi donne une définition claire de ce concept dans l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation (art. 155). Selon cet article, cette notion servira de critère pour déterminer l’éligibilité à certaines aides financières. Une rénovation est qualifiée de « performante » si, à l’issue des travaux, le logement atteint la classe A ou B du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette performance doit être validée après l’examen et le traitement des six postes de travaux majeurs, à savoir : l’isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, ainsi que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
Cependant, des exceptions ont été prévues pour tenir compte des réalités et spécificités de certains bâtiments :
- Pour les bâtiments initialement classés F ou G, l’objectif post-rénovation est d’atteindre au minimum la classe C.
- Pour les bâtiments soumis à des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou financières manifestement excessives par rapport à la valeur du bien, la montée à la classe B n’est pas exigée. Toutefois, ces bâtiments devront bénéficier d’une amélioration d’au moins deux classes énergétiques après rénovation.
Il est donc essentiel pour les propriétaires d’être bien informés de ces nuances et de travailler en étroite collaboration avec des professionnels du secteur pour s’assurer que les travaux entrepris répondent à la fois aux exigences légales et aux besoins spécifiques de leur bâtiment.
Les implications pour les propriétaires vendeurs
Lors de l’acquisition d’un nouveau bien, la période s’avère souvent propice à la réalisation de travaux d’amélioration. C’est dans cette optique qu’il a été décidé d’introduire l’obligation, pour le propriétaire vendeur, d’effectuer un audit énergétique réglementaire en complément du DPE. Ce dispositif vise à fournir à tout acquéreur potentiel un outil supplémentaire pour l’aider à prendre une décision éclairée quant aux rénovations nécessaires.
Ainsi, lors d’une transaction immobilière :
- Si le DPE classe le bien en F ou G, un audit énergétique sera requis pour les ventes effectuées entre le 1er avril 2023 et le 31 décembre 2024.
- Pour un bien classé E, F ou G selon le DPE, l’audit devient obligatoire pour les ventes se déroulant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2033.
- Et enfin, pour un bien classé D, E, F ou G, l’audit est imposé pour toutes ventes à partir du 1er janvier 2034.
La raison d’être de cet audit est claire : offrir au futur propriétaire une vision précise des améliorations énergétiques à envisager pour le bien en question. Considéré comme un outil indispensable, cet audit éclaire le choix des rénovations à entreprendre, surtout au moment propice de l’achat.
Cet audit comprendra plusieurs scénarios de travaux envisageables afin d’optimiser la « valeur verte » du logement. Au minimum, deux propositions seront présentées : l’une visant à atteindre la performance A et l’autre ciblant un niveau de consommation inférieur au seuil de 331 kWh/m2 et par an, seuil au-delà duquel un logement est qualifié de « passoire thermique ». Chaque scénario pourra se déployer en une ou plusieurs phases. Pour chaque étape, l’audit fournira une estimation des économies d’énergie escomptées, le coût prévisionnel des travaux et un aperçu des aides financières disponibles.
Les principales échéances de la loi climat et résilience
Pour plus de clarté sur les échéances de la loi climat, nous vous invitons à consulter cette infographie qui schématise les grandes étapes.
La valeur verte : une arme de négociation
L’importance de la performance énergétique dans l’évaluation immobilière n’est plus à prouver, et le mouvement s’accentue, notamment pour les biens identifiés comme « passoires thermiques ». Selon les tendances actuelles et futures, la « valeur verte » d’un bien immobilier aura un impact majeur sur son prix de vente. En attestent les observations des Notaires de France : un logement affichant une étiquette énergétique A ou B se négocie, en moyenne, à un prix nettement supérieur par rapport à des biens similaires mais moins performants d’un point de vue énergétique.
À l’opposé, un logement qualifié de « passoire thermique » – c’est-à-dire très énergivore – verra sa valeur marchande diminuée. Ce facteur devient d’autant plus crucial à prendre en compte dans un contexte économique marqué par une inflation croissante et un marché immobilier qui sonne la fin de l’euphorie immobilière post-covid. De plus, avec des conditions d’emprunt devenant toujours plus rigoureuses, la capacité d’un bien à présenter une bonne performance énergétique peut devenir un élément déterminant pour finaliser une vente. Ainsi, au fil des années, il est fort probable que le critère de performance énergétique devienne un pivot central des négociations immobilières, renforçant d’autant plus le poids de la « valeur verte » dans le secteur.
Des mécanismes de financement pour soutenir les propriétaires
Comme nous l’avons constaté, les mécanismes de financement seront conditionnés à la réalisation de travaux de rénovation énergétique qualifiés de « performants ». Chaque ménage, y compris ceux aux revenus les plus modestes, aura la possibilité de bénéficier d’une solution de financement afin de couvrir le coût résiduel de leurs travaux de rénovation. Parmi les options envisagées, on trouve des prêts garantis par l’État.
Actuellement, de nombreux dispositifs sont déjà à la disposition des citoyens. Nous vous recommandons vivement de visiter le site internet de France Rénov’, qui propose une multitude de ressources et un accompagnement personnalisé pour les ménages souhaitant se lancer dans des travaux de rénovation. Ce programme facilite notamment la mise en relation avec des professionnels qualifiés et s’assure d’offrir un suivi rigoureux et de qualité tout au long du processus de rénovation.
En conclusion
En fin de compte, la loi climat et résilience, souhaite guider la société vers un habitat plus durable et respectueux de notre planète. Elle encourage ainsi chacun à prendre conscience de son rôle dans la lutte contre le changement climatique, commençant par le lieu où nous vivons. A ce titre, la loi Climat & Résilience révolutionne le monde de l’immobilier et dessine un nouveau paradigme. Avec Chaix Immobilier et nos trois décennies d’expertise, nous sommes votre allié pour naviguer dans cette nouvelle réalité immobilière. Que ce soit à Aubagne, Gémenos ou La Ciotat, nous sommes à vos côtés pour répondre à toutes vos interrogations liées à vos investissements immobiliers.
