Attention ne fermons pas les yeux sur la gravité de la situation. Si les circonstances présentent des opportunités pour les Acquéreurs, les vendeurs doivent se montrer raisonnables...
Nous ignorons encore l’impact de la tourmente économique actuelle sur l’immobilier résidentiel. À l’heure où nous écrivons, plusieurs grands noms de l’industrie viennent de présenter leurs bilans pour le premier semestre 2022 et leurs prévisions pour le second semestre. La lucidité sur les grands leviers économiques prime et les analyses pour 2023 restent prudentes.
Nous vous avions au cours de l’année alerté sur les risques d’une modification du marché immobilier. Nos craintes se sont vues confirmées et amplifiées par les facteurs économiques de la récession : l’inflation et la hausse soudaine et importante des taux d’intérêts.
Le ralentissement des ventes est donc bien réel et devrait se poursuivre. L’ensemble des analystes et des acteurs du marché partagent aujourd’hui le même point de vue : nous sommes arrivés à un tournant après ces quelques années d’euphorie et d’augmentation sensible des prix. Une page se tourne.
L'impact inévitable sur les prix
La baisse du nombre de transactions est évidente depuis plusieurs mois sous une combinaison d’influences. C’est d’abord le moral des familles qui est affecté par le climat géopolitique. Tout le monde, y compris les plus jeunes, subit une peur confuse, inavouée, mais bien réelle qui cause des retards dans les projets de logement. Ensuite, il y a les faillites causées par l’inflation énergétique et alimentaire. Et pour tous, une hausse des prix à la consommation extrêmement forte. Une inflation qui vient directement impacter le pouvoir d’achat et les perspectives d’endettement. Enfin, en raison de la hausse des taux d’intérêt (taux compris entre 2 et 3 %, soit un doublement en près de six mois )voulus par les banques centrales. Les taux d’usure ont constitué cette année un obstacle majeur à l’obtention des financements. Trop bas, ces taux ont provoqué une vague de refus jamais connu, près de 50% des dossiers ont été rejetés faute de pouvoir passer sous le taux en vigueur.
Bien que le taux d’usure ait été revu à la hausse en octobre 2022 pour s’établir à 3.05% pour les crédits supérieurs à 20 ans, ce taux risque d’être à nouveau rapidement un obstacle à l’octroi de financement, compte tenu des perspectives d’augmentation des taux directeurs.
Des changements et des normes restrictives
Ces changements s’ajoutent aux normes restrictives du Conseil supérieur de stabilité financière, qui empêchent les ratios d’effort de dépasser 35 % et les échéances de la dette de dépasser 25 ans. Aujourd’hui, le taux de refus des crédits immobiliers est estimé à 40 %.
Les nuages s’accumulent dans le ciel de la transaction, qui enregistre un coup d’arrêt sévère. Partout il va falloir que les prix viennent resolvabiliser des Français désolvabilisés. L’immobilier n’échappe pas à cette logique économique de base, et cette fois, ni le goût de la pierre ni les tensions favorables à l’offre et aux vendeurs n’y feront.
En clair, si les hausses cumulées des biens de première nécessité et les taux d’intérêt affectent de 10 % la capacité contributive des candidats à l’acquisition, les prix pourraient bien accuser une baisse jusqu’à ce niveau-là dans les douze mois à venir.
Ce phénomène de baisse s’est déjà enclenché dans un certain nombre de grandes agglomérations et devrait se généraliser d’ici la fin d’année.
Le déclencheur d’une baisse plus conséquente des prix de l’immobilier ancien serait l’augmentation du flux de nouveaux biens disponibles sur le marché, qui du fait d’une baisse de la demande et de l’insolvabilité d’une partie des acquéreurs, trouveraient plus difficilement preneur. Ceci pourrait amorcer une spirale à la baisse plus conséquente.
D’une manière générale, nous notons depuis plusieurs mois, le sentiment de nos clients que les prix ont atteint des niveaux difficilement justifiables après deux années de hausse liées au Covid et la raréfaction de l’offre. Peut être ce revirement est-il finalement attendu par le plus grand nombre ?
Des perspectives qui placent l'agent immobilier au centre des transactions
Comme nous l’avons écrit, une page se tourne. Un équilibre nouveau devra être trouvé entre acquéreurs et vendeurs. La transition pourra être douloureuse et conduire à des ventes plus longues.
Notre rôle d’intermédiaires et de conseils trouve tout son sens dans ce contexte de marché.
C’est en vous appuyant sur notre expertise que vous pourrez réaliser votre projet en adaptant en temps réel votre budget ou le prix de votre bien. Notre réactivité et notre connaissance vous permettront de monter dans le wagon au lieu de regarder le train passer, ce qui arrive souvent lors de fluctuation du marché.
Dans un marché fluctuant, si vous deviez investir en bourse, le feriez vous sans être solidement accompagné ? certainement pas !
Bien que le pouvoir semble changer de camp, les vendeurs ont toujours l’opportunité de profiter des hausses consécutives de ces dernières années. Si vous avez donc un projet à court ou moyen terme, n’hésitez plus, c’est maintenant qu’il faut le concrétiser.
Quel comportement adopter face à la baisse des prix ?
Les conseillers immobiliers vont être aux premières loges pour vous aider à gérer cette période de transition, parce qu’ils observent en toute objectivité la réduction du pouvoir d’achat des ménages et leur capacité d’endettement.
Les vendeurs qui ont la plupart du temps un affect avec le bien en vente, sont moins lucides sur la valeur exacte de leur bien. Ils ont tendance à ignorer les évolutions conjoncturelles lorsqu’elles leur sont défavorables. Ce qui crée souvent un décalage (plus ou moins long) avec la réalité du marché et la décision d’une révision du prix de vente du bien.
Notre métier est de vous accompagner en douceur afin d’éviter le grand choc d’un déphasage avec la demande.
Les Acquéreurs ne s’y trompent pas, car ces périodes sont aussi celles propices à l’accompagnement d’Acquéreurs, blasés par les offres devenues incohérentes sur le marché et en attente de trouver par notre intermédiaire un bien qui colle avec la réalité.
Un rôle à tenir pour sécuriser les transactions
Un atout non négligeable des conseillers immobiliers est leur relation privilégiée avec les courtiers en prêts. Ces derniers pourront faciliter l’accès au crédit, optimiser les conditions d’emprunt ainsi que le coût de l’assurance emprunteur. L’intermédiaire sera en mesure de sécuriser une opération d’achat, là où le vendeur particulier constatera souvent après la signature de l’avant contrat l’incapacité financière de l’acquéreur.
Il ne saurait être question de fermer les yeux sur la gravité de la situation économique. Elle va éprouver un grand nombre d’entre nous, tous secteurs confondus. Nous mesurons aujourd’hui la difficulté pour le plus grand nombre de simplement vivre décemment. Néanmoins plusieurs facteurs nous pousse à l’optimisme: notre économie est solide, notre état continuera à jouer son rôle de protecteur social et déjà des signes d’amélioration à l’étranger se fait ressentir.
Le marché immobilier est bien souvent un système de vase communicant, on vend pour acquérir un nouveau bien, donc la baisse va impacter l’ensemble des opérations qui trouveront ainsi un certain équilibre.
Nous croyons par contre que la situation n’est pas à l’attentisme. Ceux très optimistes qui pensent que nous renouerons avec des prix aussi hauts que ceux pratiqués en milieu d’année 2022, bon courage !
