Notre lecture objective du marché du bassin Est Marseillais
Par l’équipe Chaix Immobilier · Analyse de terrain, mai 2026
En qualité d’acteur ancré sur le marché local depuis plus de 30 ans, pratiquant à la fois la gestion locative et la transaction du marché du primo accédant à la propriété d’exception, nous communiquons régulièrement sur notre perception du marché immobilier.
Cette analyse, confortée par nos échanges avec de nombreux professionnels (notaires, banques, courtiers en prêts immobiliers, diagnostiqueurs, confrères, entreprises du bâtiment, constructeurs et promoteurs, …) vous permettra d’obtenir les tendances du marché immobilier en toute transparence, objectivité et en temps réel. En effet, nos observations se basent sur les mois passés mais aussi sur la conjoncture actuelle, c’est-à-dire celle du 2eme trimestre 2026.
La vérité de ce printemps 2026 : un marché en attente
Le constat partagé par l’ensemble des professionnels est sans appel : l’activité du printemps 2026 est fortement ralentie comparée à celle de l’année dernière. Ni en chute libre, ni en reprise franche, le marché immobilier est sous tensions multiples, géopolitique, inflationniste, politique. Les ventes se font encore, mais seuls les biens sans inconvénient majeur et correctement estimés trouvent preneur.
Nous avons enregistré au premier semestre 2026 une activité satisfaisante, mais chaque vente réussie est la conjugaison d’une commercialisation sans concession et un prix de mise en vente objectif et attractif.
Nous allons développer avec précision cette analyse et notre équipe se tient à votre disposition pour la commenter.
Un contexte qui pèse : pourquoi le marché marque une pause ?
Avant de faire un focus sur le marché actuel de notre territoire, il est indispensable d’analyser les facteurs conjoncturels plus larges et plus anciens.
Nous rappelons tout d’abord que le marché du logement connait depuis des années de fortes fluctuations : entre essoufflement à la fin des années 2018=2019 due à une perte de pouvoir d’achat des acquéreurs, crise Covid et emballement du marché, reprise de l’inflation et augmentation considérable des taux d’intérêts faisant plonger le volume des transactions à un niveau extrêmement bas (40% de baisse en un an) et provoquant un repli net des prix de vente et enfin stabilisation principalement au premier semestre 2025.
En toile de fond de tout cela et expliquant malgré tout la résilience du marché immobilier : la pénurie de logement en France.
Depuis le second semestre 2025 de nombreux facteurs se cumulent et créent un climat d’incertitude qui freine les décisions — côté acheteurs comme côté vendeurs.
La géopolitique s'invite dans les projets immobiliers
Un conflit aux portes de l’Europe depuis maintenant plus de 4 ans crée de l’instabilité et de l’inquiétude ravivant le spectre de la guerre.
Le déclenchement du conflit en Iran au premier trimestre 2026 a eu un impact direct et mesurable sur le marché immobilier français.
Selon le baromètre l’Adresse d’avril 2026, plus de 65 % des agences immobilières estiment que ce conflit a affecté leur activité. Les effets sont concrets : baisse des contacts acheteurs, annulation de visites, allongement des délais de décision, recul des demandes d’estimation.
Le responsable des analyses de Bien’ici, Régis Sébille, l’a formulé sans détour : « le mois de mars 2026 a marqué un coup de frein sur l’engagement des acquéreurs, sous l’effet des incertitudes géopolitiques internationales. »
Ajoutez à cela la persistance du conflit en Ukraine, les tensions sur les prix de l’énergie, et vous obtenez un cocktail qui génère de l’attentisme — cette tendance à attendre que les choses se clarifient avant de s’engager.
L'instabilité politique française : un frein structurel
La France traverse depuis plus d’un an une période de pilotage politique fragile. L’instabilité gouvernementale, l’absence de cap budgétaire clair, un déficit public à 5,4 % du PIB en 2025 et une note souveraine sous pression ont un effet direct sur les marchés obligataires et donc sur les taux de crédit immobilier.
L’OAT 10 ans — le taux auquel l’État français emprunte, et qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes — a frôlé les 3,81 % fin avril 2026, un niveau record sur dix ans. Ce seul chiffre résume une réalité : plus la France est perçue comme risquée par les marchés, plus emprunter pour acheter un appartement à Aubagne ou une maison à Gémenos coûte cher.
Ce que ça change concrètement pour votre projet
Les taux de crédit immobilier ont amorcé une légère remontée en mai 2026. CAFPI mesure des taux moyens de 3,20 % sur 15 ans, 3,33 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans — en hausse par rapport à mars. La prochaine réunion BCE du 5 juin 2026 sera scrutée de très près : si l’institution remontait ses taux pour contenir une inflation qui repart (2,5 % en avril selon l’INSEE), les barèmes pourraient se tendre davantage à la rentrée. Emprunter à 3,80 % en octobre 2026 n’est plus un scénario improbable.
Ce que nous observons sur le terrain : un marché à deux vitesses
Notre premier trimestre 2026 a été satisfaisant. Mais cette satisfaction est le fruit d’un investissement intense et de notre engagement de transparence : les transactions que nous avons conclues sont, sans exception, des transactions qui ont nécessité un ajustement de prix ou une totale objectivité de la part des vendeurs.
Ce constat est capital car il indique clairement que le marché n’est plus un marché dicté uniquement par les vendeurs.
Les données nationales le confirment. Selon le baromètre Propriétés Privées du T1 2026, les délais de vente s’allongent : 110 jours en moyenne pour les appartements, 108 jours pour les maisons. Plus révélateur encore : lorsqu’un bien reste entre 90 et 180 jours sur le marché sans se vendre, l’écart entre le prix affiché et le prix finalement signé peut atteindre -15 %. La stigmatisation du bien qui « ne part pas » est réelle et quantifiable.
Le marché est en réalité à deux vitesses, et cette dualité est au cœur de ce que nous vivons chaque jour :
Les biens correctement estimés se vendent
Les biens positionnés au juste prix — c’est-à-dire au prix que le marché accepte aujourd’hui, pas celui d’il y a deux ans — continuent de trouver preneur dans des délais maîtrisés. Dans les secteurs les plus dynamiques de notre territoire (La Ciotat, Gémenos, Roquefort-la-Bédoule), les biens bien positionnés partent en moins de deux mois. La demande est là. Elle est solvable. Mais elle est sélective.
Les biens surcotés s’enlisent
Les biens affichés au-dessus du marché, parfois parce que le propriétaire se réfère aux prix de 2021-2022, parfois parce qu’il a reçu une estimation trop optimiste, ne se vendent pas et stagnent. Ils accumulent les visites sans offre. Ils sont pénalisés par les moteurs de recherche des portails immobiliers. Et quand la vente finit par se réaliser, c’est à un prix inférieur à ce qu’aurait pu générer une commercialisation directement bien positionnée.
Le réseau l’Adresse le formule clairement dans son baromètre T1 2026 : « cette stabilisation des prix témoigne d’un retour à la raison des vendeurs qui acceptent davantage que les prix ne sont plus ceux de la période post-covid. » C’est une façon polie de dire que les vendeurs qui s’accrochent aux prix d’hier vendent moins bien, moins vite, ou ne vendent pas du tout.
Les prix de notre territoire — état des lieux mai 2026
Voici les fourchettes de prix observées sur nos communes, issues des données DVF Étalab, MeilleursAgents, Orpi et de nos propres transactions récentes. Ces données reflètent les prix auxquels les biens se vendent réellement — pas les prix affichés.
Ces fourchettes de prix révèlent une réalité importante : dans chaque commune, l’écart entre le haut et le bas de la fourchette peut représenter 20 à 30 % de différence. Deux maisons voisines, de même surface, ayant le même nombre de pièces, peuvent valoir des prix très différents selon l’exposition, l’état, le terrain, le DPE, la vue. C’est précisément pour cela qu’une estimation sérieuse ne peut pas se faire depuis un bureau ou un algorithme.
Pour les propriétaires vendeurs : notre conseil
Vous êtes propriétaire sur notre bassin avec un réel projet et l’envie de le concrétiser. Voici ce que nous avons envie de vous dire, sans langue de bois.
- Le marché n’est pas bloqué — il est sélectif. Les ventes se réalisent. Elles se concrétisent sur les biens correctement valorisés. Si votre bien est estimé au juste prix dès le départ, il a toutes les chances de trouver preneur dans des délais raisonnables, même dans le contexte actuel.
- L’attentisme vendeur est aussi risqué que l’attentisme acheteur. Attendre que « ça remonte » comporte un risque réel : si les taux continuent de se tendre, la base d’acheteurs solvables se réduira et votre bien se vendra moins bien dans 6 mois qu’aujourd’hui.
- Le prix auquel vous avez acheté, les travaux que vous avez réalisés, le prix de votre voisin en 2021, … aucun de ces éléments ne définit la valeur de marché de votre bien aujourd’hui. Seuls les acheteurs en décident et ils ont repris le pouvoir, en ayant les données pour argumenter.
- Le DPE est devenu un critère de négociation. Sur notre territoire, un bien classé F ou G subit une décote réelle de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent mieux classé. Ce n’est plus une nuance, c’est un fait de marché.
Notre rôle n’est pas de vous dire le prix que vous voulez entendre. Notre rôle est de vous donner le prix qui vous permettra de vendre, dans le délai le plus court, avec le moins de négociation possible. C’est ce que nous avons fait au premier trimestre 2026 et c’est ce que nous vous proposons.
Pour les futurs acquéreurs : ni panique, ni attentisme
Si vous cherchez à acheter sur le bassin aubagnais, l’est marseillais ou la porte du Var, voici notre lecture de votre situation.
- Les conditions de financement restent acceptables — mais elles se tendent. À ~3,35 % sur 20 ans en mai 2026, vous êtes dans un contexte bien meilleur que fin 2023. Mais la tendance est à la hausse, pas à la baisse. Attendre pour espérer un taux plus bas est un pari risqué.
- Notre territoire offre une vraie diversité de budgets. De ~2 950 €/m² à Aubagne à plus de 6 000 €/m² à La Ciotat, le bassin couvre un spectre large. Un accompagnement professionnel vous aide à trouver le bon équilibre entre votre projet de vie et votre capacité financière réelle.
- Les acheteurs bien préparés ont un avantage. Dossier de financement prêt, accord de principe en main, décision mûrie — dans un marché sélectif, cela fait la différence, surtout sur les biens qualitatifs de La Ciotat ou Gémenos qui trouvent preneur rapidement.
- La négociation est possible à condition de la préparer avec des données. Le temps où les vendeurs refusaient toute discussion raisonnable est révolu. Mais négocier sans arguments, sur un bien correctement positionné, ne mènera nulle part.
- Attendre avant d’acquérir votre logement ou de réaliser votre projet familial n’a pas de sens économique et ne vous apportera aucune satisfaction personnelle
L'estimation juste : la seule solution
Si nous devions retenir une leçon de notre premier trimestre 2026, c’est celle-ci : dans un marché sous pression et sélectif, l’estimation est déterminante. Elle conditionne le délai de vente, la qualité des acheteurs reçus, la marge de négociation finale, et en définitive le prix net que le vendeur mettra en poche.
Un prix de vente au-dessus du marché crée la déception chez l’Acquéreur qui imagine trouver autre chose et qui ne fait pas de proposition car le bien ne correspond tout simplement pas à ses attentes.
Le délai de vente sera votre pire adversaire.
Une donnée nationale résume cela parfaitement : lorsqu’un bien reste entre 90 et 180 jours sur le marché, l’écart entre prix affiché et prix signé peut atteindre -15 %. Sur un bien à 400 000 €, c’est 60 000 € de perdus. Sans compter les charges, la taxe foncière, le stress et les opportunités manquées pendant cette période.
Ce que contient une bonne estimation chez Chaix Immobilier
Une visite physique complète de votre bien, pas une évaluation depuis un écran. L’analyse des ventes réellement conclues sur votre commune et votre secteur précis (base DVF officielle), la lecture de votre DPE dans la valeur de marché réelle, la connaissance de la demande active locale, c’est-à-dire les acheteurs que nous accompagnons en ce moment sur votre secteur. Le tout aboutissant à une présentation transparente des références utilisées. Et surtout : le prix que le marché d’aujourd’hui peut valider, pas celui d’hier.
Nous ne pratiquons pas ce que la profession appelle « l’estimation flatteuse », cette tendance à surestimer pour décrocher un mandat, avant de proposer des baisses successives une fois le bien en vente. C’est une pratique qui nuit au vendeur, qui allonge les délais et qui finit toujours par coûter plus cher.
Notre approche : vous donner une estimation honnête dès le départ, vous expliquer comment nous y sommes arrivés et vous accompagner pour vendre dans les meilleures conditions que le marché actuel peut offrir.
En résumé
Le marché immobilier du bassin Est Marseillais en mai 2026, c’est :
- Un marché qui fonctionne encore mais qui est exigeant et sélectif
- Les ventes se concrétisent sur la base de prix réajustés au prix du marché réel
- Des taux qui remontent légèrement, sous l’effet des tensions géopolitiques et inflationnistes
- Un contexte politique et économique national qui pèse sur la confiance et sur les marchés obligataires
- Une demande solvable qui existe mais qui prend son temps, compare et argumente
- Notre premier trimestre 2026 se révèle satisfaisant, grâce à des vendeurs qui ont accepté de s’ajuster et de faire preuve de réalisme
Dans ce contexte, la bonne estimation immobilière n’est pas un détail — c’est le levier principal. Elle différencie un bien qui se vend en 45 jours d’un bien qui s’enlise pendant six mois. Et c’est ce que nous mettons au cœur de notre accompagnement.
Vous souhaitez connaître la valeur réelle de votre bien en 2026 ?
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