Présence de parasites ou de nuisibles dans le logement : Qui du bailleur ou du locataire doit intervenir ?

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PRÉSENCE DE PARASITES OU DE NUISIBLES À L’ENTRÉE DANS LES LIEUX DU LOCATAIRE

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Dès lors, s’il peut être établi que les parasites ou nuisibles étaient présents dans le logement avant même que le locataire n’y entre, il appartiendra au bailleur de prendre en charge le coût de leur éradication sans pouvoir le récupérer sur le locataire.

Mais il peut également arriver que les parasites ou nuisibles soient introduits par le locataire au moment de son installation. Cela peut arriver par exemple avec des punaises de lit ou de parquet. Dans ce cas, c’est au locataire de supporter le coût des traitements nécessaires.

Dans un cas comme dans l’autre, toute la difficulté consiste à apporter la preuve de l’origine de l’infestation. Pour dégager sa responsabilité, le bailleur pourrait par exemple s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas la présence de parasites ou de nuisibles, l’état des lieux de sortie établi avec le locataire précédent n’en mentionnant pas non plus et une attestation de ce dernier aux termes de laquelle il n’a pas subi d’infestation pendant qu’il occupait les lieux. Mais faute d’accord entre les parties, la solution relèvera de la seule appréciation souveraine des juges du fond.

PRÉSENCE DE PARASITES OU DE NUISIBLES EN COURS DE LOCATION 

L’élimination des parasites ou nuisibles en cours de location relève en principe de l’obligation d’entretien courant incombant au locataire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. C’est donc au locataire qu’il appartiendra en principe de faire le nécessaire pour que soit supprimé un nid de frelons ou de guêpes et éliminés les souris, rats, punaises, puces ou autres nuisibles présents dans le bien loué.

Il pourrait toutefois être soutenu que cette charge revient de nouveau au bailleur si la présence de nuisibles consiste en une véritable infestation qui ne soit pas de la responsabilité du locataire.

En revanche, il appartient au locataire de prendre en charge le coût d’une infestation même très importante dont il est responsable. Ainsi, dans un arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry, un locataire a été condamné à supporter le coût de la désinsectisation de son appartement au motif que la présence de punaises de lit ne pouvait être que la conséquence de l’état de saleté dans lequel se trouvait l’appartement(1).

PRÉ​SENCE DE PARASITES OU DE NUISIBLES DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS

Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble collectif, les règles évoquées ci-dessus restent applicables s’agissant de l’élimination des parasites ou nuisibles dans les parties privatives.

En revanche, si ces parasites ou nuisibles sont présents ou proviennent des parties communes, alors leur éradication doit être mise en œuvre par le bailleur lorsqu’il est le seul propriétaire de l’immeuble et par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

La question se pose de savoir si les dépenses supportées par le bailleur peuvent être récupérées sur le locataire.

Rappelons tout d’abord que la réponse sera toujours négative lorsque les frais ont été exposés suite à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Ensuite, il a été jugé que seuls les produits de désinsectisation et de désinfection sont récupérables sur le locataire. Rappelons en effet que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables dresse en son annexe une liste limitative. Or, au titre « VI – Hygiène » de cette liste figurent seulement les dépenses relatives aux « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection ». Dès lors, seul le coût de ces produits est récupérable, mais pas celui de la main d’œuvre qui reste à la charge du bailleur.

Enfin, dans la mesure où le décret ne vise que les produits de désinsectisation et de désinfection, il a été jugé que les frais relatifs aux produits de dératisation n’étaient pas récupérables(2).

(1) CA Chambéry, ch. civ., 28 octobre 2010, n° 10/00527.

(2) Cass. 3e civ. 29 janvier 2002, n° 99-17042.

Agence CHAIX IMMOBILIER

L'entreprise Chaix immobilier implantée sur le secteur de Marseille Est, développe ses compétences dans le domaine de la transaction et la gestion locative depuis plus de 25 ans.

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