Quels sont les revenus locatifs à déclarer ? Les revenus fonciers sont en premier lieu les loyers issus de la location de locaux vides, de la location de boxes ou d’emplacements de garage, de la location de locaux à usage industriel ou commercial.
Deux régimes d’imposition sont proposés selon le montant du revenu locatif perçu : le régime micro-foncier et le régime réel.
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles. Pour bénéficier du régime micro-foncier, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 15.000 € par an. Sinon, le revenu foncier imposable doit être calculé au réel. De plus, même lorsque les conditions d’application du régime forfaitaire sont remplies, il est toujours possible d’opter pour le régime réel d’imposition.
Lorsque l’on bénéficie du régime forfaitaire, il convient simplement de reporter sur la déclaration n°2042 le montant des loyers perçus durant l’année d’imposition. Un abattement forfaitaire de 30 % est calculé par l’administration fiscale. Le revenu foncier net est ensuite ajouté aux autres revenus (salaires par exemple) avant l’imposition.
Régime réel
Le régime réel d’imposition s’applique dans trois hypothèses :
- les revenus bruts annuels tirés de la location vide sont supérieurs à 15.000 euros ;
- le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier ;
- alors que les conditions d’application du micro-foncier étaient réunies, le propriétaire-bailleur a opté pour le régime réel d’imposition.
Revenu net foncier
Le revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu imposable, se calcule en déduisant du montant des loyers annuels les frais et charges supportés par le propriétaire.
Les frais et charges déductibles
Plusieurs types de frais et charges déductibles sont distingués (article 31 du Code général des impôts).
Les frais d’administration et de gestion.
Les dépenses de réparation et d’entretien.
Les charges récupérables non récupérées.
Les dépenses d’amélioration.
Les primes d’assurances
Les provisions pour charges de copropriété.
Les impositions à la charge du propriétaire
Les intérêts d’emprunt.
Le résultat foncier
Pour le résultat foncier, il faut distinguer deux hypothèses.
1/ Après déduction des frais et charges, le résultat est positif : il s’agit alors d’un bénéfice foncier. Ce revenu est porté sur la déclaration n°2042 avec les autres revenus.
2/ Le résultat est négatif, c’est-à-dire que les frais et charges à déduire sont plus importants que les loyers perçus : on parle alors de déficit foncier. Ce déficit foncier s’impute, sous conditions (le déficit doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt), sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an. La fraction du déficit supérieure à 10.700 € et celle résultant des intérêts d’emprunt s’imputent seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
source : PAP
