Dans les zones tendues (28 agglomérations) dont la notre, l’encadrement des loyers à la relocation s’applique au moins jusqu’à l’été 2020. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut y excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions. Ce dispositif d’encadrement s’applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire.
Dans les grandes villes, comme c’est le cas depuis maintenant plus de sept ans, le loyer des locations d’habitation principale vides et meublées est encadré à la relocation sauf rares exceptions. En conséquence, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire.
Ce dispositif d’encadrement à la relocation qui existe depuis le 1er août 2012 sera effectif au moins jusqu’à l’été 2020 puisque le décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 le reconduit à l’identique pour un an de plus, soit du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.
Cette reconduction de la mesure est d’autant plus importante que depuis le 1er janvier 2020, les exceptions à l’encadrement du loyer sont devenues plus restrictives. En effet, les travaux ne justifient plus un déplafonnement du loyer si la performance énergétique du logement est insuffisante. Cette nouvelle condition s’inscrit dans la logique de la mise en oeuvre d’une politique de maîtrise énergétique et de lutte contre l’habitat ancien non rénové.
Les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers
Les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers sont ceux qui mettent en location dans certaines zones géographiques des logements loués « vides » ou « meublés » à usage de résidence principale du locataire.
Les zones géographiques concernées par l’encadrement des loyers à la relocation
Les zones géographiques concernées par l’encadrement des loyers sont les zones dites « tendues », c’est-à-dire « des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ». En pratique il s’agit de 1.149 communes de vingt-huit agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française.
Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent parfaitement libres.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers à la relocation
Dans les zones géographiques concernées, l’encadrement des loyers s’applique aux logements loués vides (on dit aussi « non meublés » ou « nus ») et meublés à usage de résidence principale du locataire ; le bail mobilité est également concerné. Il s’agit donc des baux encadrés par la loi du 6 juillet 1989 qui concernent l’essentiel du parc locatif privé.
Certaines locations vides et meublées situées dans les communes concernées font toutefois exception et ne sont donc pas touchées par l’encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d’en fixer parfaitement librement les loyers. Il s’agit :
- des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location
- des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
- des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2020, le logement, après travaux, doit obligatoirement atteindre une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E.
Les logements qui ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers à la relocation
Par définition, l’encadrement des loyers ne s’applique jamais hors des communes concernées, et ce quel que soit le type de location dont il s’agit. Par ailleurs, dans les communes concernées, l’encadrement ne s’applique jamais aux locations :
- de logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou de logement de fonction
- de locaux d’activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels)
- de locaux à usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.)
- de terrains
Le calcul du nouveau loyer en respect de l’encadrement
L’encadrement des loyers vise à juguler la hausse des loyers lors d’une relocation et d’un renouvellement de bail (cette dernière hypothèse est rare : il s’agit de signer à nouveau un bail avec un même locataire) en location vide ou meublée dans les communes concernées.
Lorsque l’encadrement s’applique, le nouveau loyer est par principe équivalent au précédent, éventuellement indexé. Dans deux situations exceptionnelles, l’encadrement est assoupli.
Le calcul normal du nouveau loyer
Lorsqu’un locataire quitte un logement et que le propriétaire bailleur le met à nouveau en location (on parle de « relocation » ou de « nouvelle location »), le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indexation. L’indexation est toutefois impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. Dans cette hypothèse qui est finalement la plus courante, les propriétaires relouant le plus souvent immédiatement après un départ, le propriétaire doit purement et simplement appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent.
Rappelons que l’indexation se fait au moyen d’un indice officiel, l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee et dont l’évolution reflète en pratique l’évolution des prix, c’est-à-dire l’inflation.
Le calcul exceptionnel du nouveau loyer
Les loyers de certaines locations vides ou meublées font l’objet d’un encadrement « assoupli » dans deux hypothèses :
- la réalisation de certains gros travaux. Lorsque le propriétaire bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ces travaux sont pris en compte pour augmenter le loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Un logement économe en énergie depuis le 1er janvier 2020. Les travaux visés ci-dessus ne suffisent plus à eux seuls pour échapper à l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue. En effet, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2020, il faut en outre :
- soit que les travaux permettent d’atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E, attestée par un diagnostiqueur ;
- soit que le logement ait déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les logements qui, après travaux, auront une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne peuvent donc plus échapper à l’encadrement du loyer grâce aux travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus.
Cette « éco-conditionnalité » est un outil de plus dans l’arsenal de lutte contre les « passoires énergétiques ».
- Un loyer manifestement sous-évalué. Le propriétaire bailleur peut apporter la preuve, à l’aide de références de voisinage (celles-ci devant répondre à des caractéristiques très précises), que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En pratique, cette démarche est complexe et laborieuse… et donc peu souvent réalisée !
