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Réussir son investissement immobilier : Loi Pinel ou acquisition dans l’ancien à rénover ?

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Le choix du « meilleur » investissement foncier est un véritable casse tête.
Neuf, Ancien, Ancien avec travaux, Résidences LMNP…
 L’arbitrage est en constante variation du fait des politiques fiscales, juridiques totalement instables dans notre pays. Le meilleur choix est de plus la conséquence d’un besoin personnel propre à chacun.

Depuis un certain nombre d’année, il semble que nos dirigeants, quels qu’ils soient, ne mesurent pas l’importance de donner un cadre pérenne à l’investissement immobilier :
Entre modifications du régime des taxes sur les plus-values, modification des droits d’enregistrements, différentes lois d’incitation fiscales dans le neuf, encadrement des loyers dans l’ancien, assujettissement à l’ISF et désormais à I’ISI, qui est en mesure aujourd’hui d’établir un diagnostic et un conseil définitif ?

Nous allons néanmoins tenter dans cet article de vous donner quelques pistes de réflexion…

Tout d’abord, un petit recadrage s’impose : une acquisition immobilière a différentes vocations: loger sa famille, constituer un patrimoine transmissible, être une résidence de vacance, un logement pour la retraite, mais aussi une source de revenus complémentaires…
L’investissement dans l’immobilier locatif a la particularité de se financer avec un apport personnel minime, grâce aux crédits immobiliers actuellement encore à des taux historiquement bas. C’est donc une rentabilité élevée par rapport au capital investi.
Le choix du logement, de sa taille, de son emplacement, de son type est une question d’appréciation personnelle dont nous ne pourrons discuter.
Par contre, nous pouvons distinguer deux catégories d’investissements locatifs immobiliers :
  • la valeur sure de placement (qualité du bien, de son environnement, stabilité du marché, dynamisme de la demande,…)
  • celle mettant la priorité sur la rentabilité locative (prix d’acquisition faible pour des loyers élevés).

La deuxième catégorie comporte bien entendu des risques de retournement du marché et de perte de rentabilité, souvent liés à l’environnement, au quartier ciblé. Chacun fera son choix en fonction de son appétence au risque, ainsi que l’horizon de jouissance de son placement.

Un point majeur de réflexion doit être avant toute chose, l’impact des futurs revenus sur votre propre fiscalité. En effet, bien souvent la démarche d’achat ne se fait pas sur cet aspect, l’investisseur oubliant que toute la période de financement du bien l’exposera à une fiscalité lourde si elle n’est pas traitée en amont.
Nous reviendrons dans un prochain article sur les stratégies d’acquisition permettant de minorer la fiscalité (démembrement, location meublée, stratégie de réaffectation…),
mais le propos ici est de faire la part entre investissement dans le neuf (actuellement favorisé par la loi Pinel, reconduite pour 4 ans dans le budget 2018) et investissement dans l’ancien (si possible avec travaux pour une question fiscale).
Chacun y trouvera sa vérité mais ce tableau permet de différencier les atouts et inconvénients de chaque investissement :

Le détail des avantages fiscaux des deux investissements seront vus dans un prochain article.

Nous avons pour notre part une préférence marquée pour l’investissement dans l’ancien avec travaux.

En effet, l’ancien permet de faire une acquisition à un prix mesuré d’un logement dont toutes les caractéristiques sont connues au jour de l’achat ( pas de surprises sur la modification de l’environnement immédiat, sur les vues depuis votre logement,… ). Les travaux à réaliser se déduiront des revenus fonciers et au delà sur votre imposition personnelle. Les travaux permettent de réaliser des prestations qui vous conviennent pleinement et créeront une plus value certainement importante si votre acquisition s’est déroulée dans de bonnes conditions. Par ailleurs, si vous pouvez y consacrer du temps et que vous savez faire, le coup final de votre appartement sera largement inférieur à celui d’un appartement neuf dans le même quartier. Autre avantage non négligeable : les charges souvent légères dans les immeubles anciens de centre ville, ce qui permettra de privilégier le loyer par rapport aux charges.

 

A vous de choisir…

Agence CHAIX IMMOBILIER

L'entreprise Chaix immobilier implantée sur le secteur de Marseille Est, développe ses compétences dans le domaine de la transaction et la gestion locative depuis plus de 25 ans.

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